부동산을 알아보다 보면 같은 건물인데도 어떤 곳에서는 빌라, 어떤 곳에서는 다세대주택이라고 부르는 경우가 있습니다.
건축법상 정확한 분류를 알면 내가 사려는 집의 특성을 제대로 파악할 수 있고,
대출조건이나 세금 혜택도 달라질 수 있어 미리 알아두는게 좋습니다.
1. 건축법에 따른 주택분류
주택은 크게 단독주택, 공동주택, 준주택으로 나뉩니다. 우리가 흔히 빌라라고 부르는 건물들은 대부분 다세대주택이나 연립주택에 해당하며, 이 둘의 가장 큰 차이는 분양 가능 여부입니다.
건축법에 따른 주택 분류를 정확히 아는 것이 중요한 이유는 다음과 같습니다.
- 대출 조건이 달라집니다
- 세금 혜택에 차이가 있습니다
- 재건축이나 재개발 방식이 다릅니다
- 관리 방식과 비용이 달라집니다
2. 주택의 기본 분류란?
§ 단독주택
- 단독주택: 일반적인 단독주택
- 다중주택: 고시원, 쉐어하우스 등
- 다가구주택: 한 건물에 여러 가구가 사는 주택
§ 공동주택
- 다세대주택: 4층 이하, 660㎡ 이하
- 연립주택: 4층 이하, 660㎡ 초과
- 아파트: 5층 이상
§ 준주택
- 오피스텔, 고시원, 기숙사 등
👉 건축법과 공동주택법령(주택법)에서 정하고 있는 주택이 분류를 헛갈려 하시지 마시고, 공동주택은 건축법이 아닌 주택법을 준용한다고 생각하면 쉽습니다.
3. 헷갈리는 주택 종류 구분
§ 다중주택 vs 다가구주택 둘 다 단독주택으로 분류되지만 중요한 차이가 있습니다.
다중주택은 연면적 330㎡ 이하, 3층 이하로 각 방에 취사시설이 없습니다. 고시원이나 쉐어하우스가 대표적입니다.
다가구주택은 연면적 660㎡ 이하, 3층 이하로 각 세대가 독립된 취사시설을 갖추고 있습니다. 우리가 흔히 보는 다가구 주택이 이에 해당합니다.
§ 다가구주택 vs 다세대주택 이 둘이 가장 헷갈리는 구분입니다.
다가구주택은 단독주택으로 분류되어 건물 전체를 한 사람이 소유해야 합니다. 3층 이하, 660㎡ 이하 규모이며 각 호실별로 분양할 수 없습니다.
다세대주택은 공동주택으로 분류되어 각 세대별로 분양이 가능합니다. 4층 이하, 660㎡ 이하 규모이며 각 호실별로 등기를 낼 수 있습니다.
§ 다세대주택 vs 연립주택 둘 다 공동주택으로 분류되며 층수는 4층 이하로 동일합니다.
차이점은 연면적입니다. 다세대주택은 660㎡ 이하, 연립주택은 660㎡를 초과합니다. 일반적으로 다세대주택은 소형 빌라, 연립주택은 대형 고급 빌라에 해당합니다.
4. 아파트vs 오피스텔
아파트는 공동주택으로 5층 이상의 건물입니다. 주택담보대출을 받을 수 있고 다양한 주택 관련 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
오피스텔은 업무시설로 분류되는 준주택입니다.
주택담보대출 대신 일반 부동산담보대출을 이용해야 하고, 주택 관련 세제 혜택을 받기 어렵습니다.
또한 발코니 설치가 법적으로 제한되었으나, 현행 면적산정과 발코니 허용으로 공급확대를 유도하고 있습니다.
수익형 부동산이라 해서 한동안 유행을 들불처럼 번졌지만, 부동산경기하락과 추락을 면치 못하고 있는 실정입니다.
5. 흔히 말하는 빌라의 정체
사실 빌라는 건축법상 정식 명칭이 아닙니다. 일반적으로 빌라라고 부르는 건물들의 실제 분류는 다음과 같습니다.
- 일반 빌라: 다세대주택
- 대형 고급 빌라: 연립주택
- 프리미엄 빌라: 대부분 연립주택
- 도시형생활주택: 다세대주택의 한 종류
- 테라스하우스: 연립형 단독주택
- 타운하우스: 블록형 단독주택
이렇게 불리는 이름이 굉장히 많습니다. 법령상에는 다세대, 연립주택으로 구분되지만 분양 마케팅을 위해서 좀 더 고급스럽고 마케팅적으로 유리하게 이름을 붙인 것이지요. 현혹 되시면 안됩니다.
6. 목적별 선택 가이드
§ 거주 목적
- 아파트: 안정성과 유지관리 편의성이 가장 좋습니다
- 다세대주택: 아파트보다 저렴하면서 적당한 규모입니다
- 연립주택: 넓은 공간과 고급스러운 환경을 원할 때 좋습니다
- 오피스텔: 교통 편의성이 좋고 투자와 거주를 겸할 수 있습니다
§ 투자 목적
- 아파트: 가장 안전한 투자처로 유동성이 높습니다
- 오피스텔: 임대수익률이 높고 다양한 임차인층이 있습니다
- 다가구주택: 건물주가 되어 임대수익을 극대화할 수 있습니다
- 연립주택: 고급 주거지에 위치할 경우 장기 보유 가치가 있습니다
위와 같이 목적별로 투자하는 종류와 매매해야 하는 건물이 달라집니다. 아주 기초적인 내용이지만 한번 정도는 리마인드 하시기를 추천드립니다.
7. 주의 사항
마케팅 용어에 현혹되지 않는 것이 중요합니다. 프리미엄이나 럭셔리 같은 포장보다는 실제 건축법상 분류를 확인해야 합니다.
주택 종류에 따라 대출 한도와 금리가 다르므로 미리 확인해야 합니다.
특히 오피스텔은 주택 관련 세제 혜택이 제한적입니다.
재건축이나 재개발도 다르게 진행됩니다.
단독주택은 개별적으로 추진하지만 공동주택은 집단으로 추진합니다.
# 결 론
주택의 종류를 정확히 아는 것은 내가 사려는 집의 특성을 파악하고, 대출 조건을 확인하며, 세금 혜택을 받기 위한 필수 정보입니다.
가장 중요한 것은 분양 가능 여부입니다. 단독주택은 건물 전체를 한 사람이 소유해야 하지만, 공동주택은 각 세대별로 분양이 가능합니다.
층수와 면적도 중요한 기준입니다. 각 주택 유형별로 법적 기준이 정해져 있으므로 이를 확인해야 합니다.
금융 혜택은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 순으로 좋습니다. 특히 오피스텔은 업무시설로 분류되어 주택 관련 혜택이 제한적입니다.
마무리하며, 화려한 마케팅 용어보다는 건축법상 정확한 분류를 확인하고, 내 목적에 맞는 주택을 현명하게 선택하시기 바랍니다. 부동산 투자나 거주지 선택에서 이런 기본 지식이 큰 도움이 될 것입니다.
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